说！这里是不是海南最大的坑

书生剑

为什么出了海口，楼哥踩盘首选澄迈？
因为这里是“世界长寿之乡”“海口后花园”，房地产发展早、楼盘多，群众基础好。
踩完盘发现，澄迈老城区域房多人少，配套一般，生活单调，有价无市（二手房）。戳链接回顾一下海南不做房地产加工厂，但澄迈…不好说

| 澄迈老城实景 楼哥拍摄

但是，不可否认，澄迈老城的教育、医疗、科技产业发展势头良好，短时间内，不说能够彻底改变澄迈的经济、产业、环境，但至少对过去除了房地产一片空白的状态，在进行一些修复和弥补。
在澄迈老城转了3天，爆踩10盘，楼哥挑出其中几个有特色的项目，分上下两篇，对这里的现状、发展、楼盘、投资建议，做一个全面复盘。
想了解海口周边市场、想在澄迈置业的朋友，不要走开，给楼Sir点个关注吧！

先看规划

目前老城的大部分商超、教育还是集中在老城镇中心一带，因此该区域房价最高，单价基本在1.5万/㎡。

| 澄迈老城配套分布

调研过程中，售楼员话术也出奇一致，都把教育资源和生态软件园作为重中之重。
海南生态软件园是自贸港11个重点园区之一，经过多年发展，目前在互联网、软件工程发展上有一定成就，吸引了上万家企业进驻。

| 海南生态软件园 图源软件园官网

百度、阿里、腾讯、字节跳动、唯品会…国内耳熟能详的互联网大牛基本都在这儿设站点。
互联网领域、一线企业的员工，要来偏远小城镇产业园生活工作，必须得有一定的配套设施吧。为此，老城引进了不少优质的教育资源。

| 华东师大澄迈实验中学 楼哥拍摄

其中就有公办性质的华东师大澄迈中学、海中澄迈分校，以及私立的iSchool、北京中美力迈、北外附属澄迈外国语学校，每一个都名声在外。

| iSchool微城未来学校 图源软件园官网

据了解，除引进企业员工、学校老师以外，有不少省外家长为了让孩子在海南高考，在此买房上学，知情粉丝可以证实一下。
除去教育，老城的基础配套还很薄弱，听楼姐说以前去澄迈踩盘，还坐过人力三轮车，即使是今天，在老城稍微偏一点的地方，没个私家车还真的不方便。
至于想要去海口的话，目前城际列车也延长到了老城镇站，到海口东不到50分钟，中途经停海口、长流、秀英、城西，终点为美兰机场，票价10元。

| 老城-海口城际列车时刻表

医疗方面，有点一言难尽，曾号称海南西部第一家三甲医院的颐仁医院，2016年开工，本来预计2018年建成，但一拖再拖，至今未见开业迹象。

| 颐仁医院外立面 楼哥拍摄

综上所述，在老城，教育和产业园，才是目前看得见摸得着的配套。
尽管全区域的项目都打出了这两张王牌，但其实，真正与之相生相伴的项目，楼哥认为，只有两到三个，也就是房价最贵的那一波。

福隆丽水湾

作为老城最受关注的教育配套之一，北京外国语大学附属海南外国语学校，是由福隆丽水湾项目开发商参与，与北外和澄迈联合创办的私立学校。
包含幼小初高及国际教育，已于2020年9月开学，学费楼哥问过了，一年总费用6万元左右，包含两个学期学费、寄宿餐饮杂费等，收费标准跟海口恩祥集团引进的北京大学海口附属学校差不多。

| 北外附属海南外国语学校 楼哥拍摄

福隆丽水湾近水楼台先得月，以该学校作为最大宣传点。
项目分三期开发，一、二期已入住，业主多数是岛外候鸟族。三期有60%为常住人员，就是楼哥前面说的企业员工、学校老师或因孩子上学而买房的人群。

| 福隆丽水湾规划图

| 福隆丽水湾售楼处 楼哥拍摄

开发早，且地处镇中心位置，有自己的商业街，因此价格不低，均价在1.5-1.6万/㎡，属于老城第一梯队。
目前三期5#楼在售，2梯6户。户型分别为112㎡和122㎡的三房，带装修交付，今年10月之前交房，准现房。综合算下来，房屋总价在160万-190万/套。

| 在售5#效果图

| 112㎡（左）和122㎡（右）户型图

尴尬的是，该小区房价走势呈倒U形，2014年时毛坯单价仅五六千，后来最高卖到了1.9万/㎡，现在由于海口限价影响，价格有所下浮。
福隆丽水湾靠北外附属学校拉了一把，从周边海量小区脱颖而出，那么另一个比较特别的项目，值得一说，不仅沾了国际学校的光，还有生态软件园做背书。

云海吾乡

要说老城最神秘的楼盘，非云海吾乡莫属，也没怎么对外宣传，价格还秒杀当地赶超海口，楼哥有机会也进去瞄了一眼。
云海吾乡是海南生态软件园二期首个人才住宅项目，目的是为吸引和留下中高端人才而建设的，因此不对一般购房者开放，想买房，首先得有园区工作证。
项目占地317 亩，容积率2.0，绿化率40%，整个小区据说借鉴了北京紫禁城的规划理念，设计也是照着北上广深来的…

| 云海吾乡项目鸟瞰效果图

一路介绍下来，听到的就是这栋楼有企鹅高管买了、那栋楼有唯X会高管买了，还有不少企业家，iSchool老师也在这里买了…
此外还有什么空中会客厅、文化中心、8大主题公园，反正就是，要多牛逼有多牛逼。

正在主推的是东区组团（西区房源不多了），由于面向的是来自各地的中高端人才，户型配比与面积都比市面上商品房大了不少，面积段也相当多，有117㎡-307㎡的2至5房，还有错层，多达19种户型。

适合这个项目的，还是以常住老城区域且高收入群体为主，比如软件园的企业高管之类的，要是一般购房者的话就没必要了，毕竟价格比肩海口新房中关注度最高那几个，比如仁恒滨江园、千江悦。

| 云海吾乡项目效果图

不得不说，云海吾乡这个效果图看着确实有点哇塞，另外小区也是开放式的，对方直言，住在这里，享受的是整个生态软件园的配套。
目前项目是预约形式，有兴趣的可以去看看。
楼哥看完只能说，有钱真好…
除了以上两个课代表，楼哥综合十几个楼盘得出结论：老城的楼盘户型面积100㎡起，购房门槛在130万左右，往上200万不封顶。
如果有海南的房票，拿这些钱来海口淘个小点的二手房它不香吗？

谁在买房

这次深入澄迈，有一点挺意外，尽管海景资源不怎么样，气候也与海口相差无几，看起来优势不明显，但，澄迈新房仍是抢手货！
2021年澄迈县房屋销售面积43.55万㎡，同比上涨7.4%；房屋销售额54.3亿元，同比上涨14.6%。同经济指标一样，澄迈稳居全岛第四名。

| 海南2021年各市县房屋销售面积一览表

| 海南2021年各市县房屋销售额一览表

澄迈的重点开发区不在县城金江，而在与海口接壤的老城镇和盈滨半岛。
虽然城市界面和配套与其经济体量不太匹配，但在全域限购大环境下，房地产销售面积和销售额能做到双涨，也是有原因的。
那么，到底是什么人在这里买房呢？楼哥分析了一下，主要有以下两种：
1、购房需求外溢：海口市区加价严重、价格过高。
虽然备案限价17300元/㎡，但实际单价处于2.3万左右，让不少人转而投向老城，其位置比海口不少区域都更接近西海岸这个炙手可热的片区。
2、企业及人才流入：随着海南自贸港建设的推进，老城经济发展势头也愈发强劲。
以海南生态软件园为例，入园企业已突破上万家，随之带来的就是人才的流入，而这部分人也大都选择在该片区购房，比如学校老师、企业员工等。
除此之外，当然也有不少养老过冬的、孩子上学的岛外群体。
走了一圈，为他的过去唏嘘，“房地产加工厂”真的是乏善可陈，也为他的未来稍感欣慰。

| 一眼望去全是楼，人和车流极少 楼哥拍摄

教育和产业，地区发展的双引擎已经开动，但是能不能带动整个区域的海量房源库存？楼哥对此先打个问号，留个悬念。
对于澄迈老城，大家有什么看法？欢迎点赞、留言、评论。

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